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114地政士精準命中！
第一題
甲與乙共有位於鄉村郊區的Ａ地，持分各二分之一。雙方於民國90年間協議將Ａ地分割為Ａ-1地與Ａ-2地，分別由甲、乙各自取得，但甲因工作的緣故長期旅居國外，雙方始終未辦理分割登記。至民國108年，甲死亡，其獨子丙整理遺產時始發現甲有Ａ地二分之一持分的所有權狀。丙前往Ａ地查看時，發現Ａ地一部分已遭鄰地所有人丁擅自占用，搭建Ｂ屋作為倉庫及車庫使用。試問：丙向丁請求拆除Ｂ屋及返還占用部分的土地，丁得否以其占有已超過15年為由拒絕？若丙認為甲、乙當年分割協議內容顯失公平而拒絕履行，丙得否另行請求裁判分割Ａ地？試依民法相關規定說明之。（25分）
- 解析
- (一)丙繼承取得甲持分地，本於所有權地位，當然可以對無權占有的丁請求拆屋還地，已登記之不動產，主張民法第767條所有物返還請求權，無消滅時效之適用。故丁不得以占有超過15年為由而拒絕返還土地。
- (二)丙繼承取得甲持分地，甲乙間的分割協議本基於債之相對性，不強由丙繼受，丙可以另依民法第824條第2項規定請求裁判分割。
第二題
甲因創業失敗，為了避免其名下Ａ屋遭債權人強制執行，遂與其友人乙通謀，作成虛偽買賣契約，將Ａ屋登記移轉至乙名下，但實際上是將Ａ屋便宜的出租予乙，並每月收取租金。甲將名下財產安排妥當之後，隨即出國繼續為事業謀求新的發展。嗣後，乙因公司實施無薪假，收入極不穩定，而Ａ屋因地段良好，周邊房屋租金普遍上升，乙在未經甲同意的情況下，擅自將Ａ屋全部出租給善意的丙居住，賺取與支付給甲租金間的差額以貼補日常開銷。試問：Ａ屋的所有權為何人所有？乙、丙間房屋租賃契約的效力為何？某日甲回國後發現不認識的丙占有使用Ａ屋，甲得否請求丙返還Ａ屋？試依民法相關規定說明之。（25分）
- 解析
- (一)Ａ屋的所有權人仍為甲所有。
因通謀虛偽意思表示無效，故所為之法律行為亦為無效。 - (二)乙丙租賃契約效力為有效。
基於債之相對性，不以有處分權為必要。故出租人不以租賃物所有權人為必要。 - (三)甲可以請求丙返還房屋。
承上第一題，通謀虛偽意思表示所為之法律行為，為無效。故所有權移轉亦為無效，實質上所有權人仍為甲。此題又衍生了占有連鎖的考題，甲出租予乙，乙「全部」出租予丙，就房屋租賃依民法第443條規定，反面解釋，若沒有得到承諾、也沒反對意思，不得全部轉租。本題為違法轉租，甲取得終止租賃權，在行使終止權後，甲可以對丙主張返還A屋。
第三題
甲繼承了郊區的一筆土地Ａ地，整理後發現甲的祖父於民國60年間將該Ａ地提供給其叔公乙設定地上權，讓乙蓋造兩層樓的Ｂ屋自住使用。雙方未明訂地上權存續期間，亦未約定收取地租。Ｂ屋未辦理建物保存登記，Ｂ屋目前出租中。隨著近年來郊區土地價格上揚，Ａ地周邊陸續有新建案推出，亦有不動產仲介人員與甲洽談，建議應將資產活化利用。試問：地上權是否必須支付地租？甲得否重新主張要收取Ａ地的地租？甲得否請求終止Ａ地的地上權？試依民法相關規定說明之。（25分）
- 解析
- (一)設定地上權本來就不以有償為要件，可以有償、也可以無償。
- (二)依民法第835條之1第2項，未定有地租之地上權，因土地之負擔增加，非當時所得預料，仍無償使用顯失公平者，甲可以向法院請求酌定其地租。
- (三)依民法第833條之1，未定有期限之地上權，存續期間逾20年或成立目的已不存在時，法院得因當事人請求終止A地的地上權。
第四題
某甲育有三子兩女，皆已成家立業並各有子女。甲於退休後返鄉定居於其名下之 一處老厝，該厝不僅為其日常之住處，亦為其兒孫返鄉團聚之溫馨場所。甲素有 家族觀念，爰有意在身故後仍保留該老厝之完整性，作為家族成員情感凝聚之空 間，而非因日後繼承之分割或處分而喪失。為此，甲考慮將該不動產設立信託， 並擬以其長年信任之地政士事務所為受託人，以維持該不動產之使用目的及完整性。試問甲是否得將其所有之老厝設立信託，並指定地政士事務所為受託人？又依據信託法之規定，委託人對受託人有那些監督權限？(25分)
- 解析
- (一)地政士事務所得否為受託人？
受託人為名義上的所有權人，須具有權利能力，事務所非自然人亦非法人，不具有法律上的權利能力，故依法不得為受託人。 - (二)委託人對受託人的監督權限如下：
1.信託法第23條，針對受託人管理不當或違反信託本旨，委託人可以請求損害賠償。
2.信託法第24條，若受託人違反信託財產分別管理之義務者，委託人得請求受託人將該利益歸於信託財產。
3.信託法第25條，若受託人違法自己處理事務之原則的話，委託人可請求受託人與該第三人負連帶責任。
4.信託法第32條，得請求閱覽、抄錄、影印帳簿或信託財產目錄，並得請求受託人說明。
土地法規第一題~第四題
第一題
甲與乙共有位於鄉村郊區的Ａ地，持分各二分之一。雙方於民國90年間協議將Ａ地分割為Ａ-1地與Ａ-2地，分別由甲、乙各自取得，但甲因工作的緣故長期旅居國外，雙方始終未辦理分割登記。至民國108年，甲死亡，其獨子丙整理遺產時始發現甲有Ａ地二分之一持分的所有權狀。丙前往Ａ地查看時，發現Ａ地一部分已遭鄰地所有人丁擅自占用，搭建Ｂ屋作為倉庫及車庫使用。試問：丙向丁請求拆除Ｂ屋及返還占用部分的土地，丁得否以其占有已超過15年為由拒絕？若丙認為甲、乙當年分割協議內容顯失公平而拒絕履行，丙得否另行請求裁判分割Ａ地？試依民法相關規定說明之。（25分）
- 解析
- (一)丙繼承取得甲持分地，本於所有權地位，當然可以對無權占有的丁請求拆屋還地，已登記之不動產，主張民法第767條所有物返還請求權，無消滅時效之適用。故丁不得以占有超過15年為由而拒絕返還土地。
- (二)丙繼承取得甲持分地，甲乙間的分割協議本基於債之相對性，不強由丙繼受，丙可以另依民法第824條第2項規定請求裁判分割。
